恒大足球场易主广州城投
导读：总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。 从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
（文/解红娟 编辑/马媛媛）10月10日，广州2022年第三轮集中供地平稳收官。本轮共计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元。最后，2宗溢价、13宗底价、3宗流拍，成交总价479亿。
从竞得房企来看，本次成功出让地块均为国央企及地方国企包揽，其中央企保利发展、中铁建、华润、中信泰富中船联合体各竞得1宗；地方国企南沙开建竞得2宗，花都公资、花都城投、广州城投增城城投联合体、广州流溪资产、高新区集团、广州城投、湖北联投、中建四局高新集团天河投资管理联合体、南沙建投均竞得1宗。
广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从溢价地块宗数和流拍率来看，第三轮土拍延续了今年土拍市场稳健中相对低迷态势，与广州近期楼市走向基本一致，9月及国庆期间，广州成交量整体比较低迷，反映到土地市场，开发商拿地的积极性自然较弱。
据广州市房地产中介协会30日发布的数据，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，广州市二手住宅共网签7232宗，环比下降8.34%；网签总面积约71.71万平方米，环比下降8.08%。
此外，据阳光家缘数据显示，在刚刚结束的国庆黄金周，广州新房成交556套，成交套数相较去年同期下跌了22%。
总起拍价创年内新高
无论是供地宗数、供地面积还是总起拍价，广州第三轮集中供地中均创下年内最高记录。
数据显示，广州2022年首轮集中供地共推出18宗地块，计容总建面超276万平方米，起拍总价367.7亿元；二批集中供地推出14宗地块，总建面积146.57万平方米，起拍总价253亿元。
进入第三轮集中供地，广州合计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元，三项数据均创下年内最高记录，尤其是起拍价，较年内第二批出让的253亿元高出一倍有余。
值得一提的是，第三轮集中供地开拍前两天，广州2宗地块因故终止挂牌，合计终止建筑面积14.5万平方米，对应起始总价20.5亿元。按原计划，广州此次应推出20宗涉宅地块，总建筑面积388.7万平方米，总起价538.6亿元。
货量最大，地块质量也不差。据李宇嘉分析，本轮供地结构延续今年前两轮供地“拿出好地块”的思路，本轮挂地一共上架10宗中心六区地块，占比近60%。而且，中心区的六宗地，或有江景资源、或有教育资源，或周边住宅区成熟，房价水平稳定，或者交通等公共配套好，距离地铁站近。
其中，总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称此轮供地中的“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。
该地块不仅面积大、总价高，出让条件也并不宽松。资料显示，该地块竞得者需建设绿地市政道路用地、绿地用地等配套设施，同时还要求配建50000平方米的办公物业，并在商务（商业）地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000平方米，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。
一方面，由于资金、面积、开发能力等等因素，不少开发商对荔湾区芳村大道南以东地块这个巨无霸项目望而却步；但另一方面，该地块位于荔湾核心板块，周边名校林立、配套丰富，是亚运城地块后难得一遇的优质地块。
从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
广州城投接手恒大足球场
除荔湾地块外，本轮土拍中最受关注的某过于番禺区谢村居住及商务商业地块，原为恒大足球场。
2020年4月16日，恒大以68亿元底价竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块，总占地约50万平方米，可建设用地面积超30万平方米，折合楼面地价7233元/平方米，地块用途为商业用地兼容商务用地、体育用地。
拿地后不久，该地块便正式更名为“广州恒大足球场”。据恒大管理层介绍，计划投资120亿元、按照世界最高水准，将广州恒大足球场打造成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，并计划在2022年底前竣工并投入使用。
计划赶不上变化，受资金压力影响，恒大不得不退还广州恒大足球场的土地使用权。2022年8月3日晚间，恒大发布公告称，已与受让方签订解除协议，恒大退还该地块土地使用权，而受让方广州市规划和自然资源局将支付合计约55.2亿元出让金退库款。
地块重新上架后，面积和拿地价都打了“折扣”。资料显示，番禺区谢村居住及商务商业地块规划为商住用地，并不包含产业用地，总出让面积22.87万平方米，建筑面积65.73万平方米，挂牌起拍价也减半至31.55亿元。
但实际上，该地块的竞得人仍需配建“广州恒大足球场”。出让条件显示，竞得人需按规划要求配建BA0402042地块（体育用地），体育用地的总投资额为65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元，建成后须无偿移交给广州市政府指定单位。
也就是说，除去拿地成本外，竞得人还需要额外投资44.08亿元建设“广州恒大足球场”。据此计算，该地块的总成本约75.63亿元。
由于建设成本较大，该地块最终被广州当地国企广州城投以底价31.55亿元竞得，楼面价4800.47元/平方米。
市场表现冷热不均
事实上，自2021年第二轮集中供地以来，广州一直采用“限地价+竞自持+摇号”的出让规则。
具体来看，限地价，是事先限定好该地块的最高地价，在未达到上限价的前提下价高者得，在触及上限价后转入竞报自持面积；竞自持，即竞标自持租赁住房面积，该部分面积无法销售，只能对外出租，在无形中减少了开发商的利润空间。
对于竞自持部分，也设有一个封顶值，触及自持租赁住房面积上限后，转为摇号方式确定竞得者。
该举措在市场上行期可以有效降温，达到房住不炒的目的，但在市场下行期间，同样也降低了房企的拿地积极性，因而在广州2022年第二轮集中供地中，大部分地块都取消了“竞自持”环节，改为“限地价+摇号”的出让规则。
李宇嘉表示，第三轮竞价规则延续第二批集中供地的玩法，基本都取消了“竞自持”环节，改为地块达到封顶价之后进入摇号环节，降低开发商拿地成本，促进成交的意图明显。
尽管通过更改竞价规则为开发商“让利”，仍无法避免土地流拍现象的发生。此轮供地中仍有3宗地块流拍，分别是小坪村AB2711014地块、嘉禾望岗东北侧AB2108014地块、大龙街番禺客运站北侧地块。
资料显示，白云区小坪村AB2711014地块为住宅用地，建设用地面积11855平方米，规划建筑面积59276平方米，总起始价10.67亿元，总起始价并不高。但由于该地块所在的白云新市板块仍处于发展阶段，不少利好仍在落地，并不是房企目前的最佳选择。
白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块和大龙街番禺客运站北侧地块同样如此。前者位于白云嘉禾板块，后者位于番禺市桥东板块，均非市中心核心地块。
另外，此轮集中供地中有两宗地块有溢价成交，其中海珠区广州大道南788号一期AH031525地块经过15轮竞价后，由保利发展竞得，溢价率11.5%；海珠区洛溪桥西侧AH101728地块经过10轮竞价后，由中铁建竞得，溢价率为6.5%。
“相比第一、二批次集中供地，广州土地市场热度下降明显。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，一方面，参拍房企数量及报价次数明显减少，多宗地块均以底价成交。另一方面，流拍地块宗数较第一、二批次增加，且流拍地块均为白云、番禺近市区地块。
陈雪强进一步表示，目前虽然政策层面持续改善，但市场信心严重不足，房企在资金持续承压背景下，拿地积极性明显下降，尤其在广州新房市场 “金九银十”成色不足的情况下，开发商出手拿地更加谨慎。
“外围地块除了本区国企平台托底拿地，整体市场参与程度很低，情绪比较低。”在李宇嘉看来，这与当前楼市的预期一致，外围市场前期供应量大，近期降价明显，国庆期间降价有的超过20%，中心区整体供应偏少，在杜绝大拆大建以后，供应更少，需求和价格都比较坚挺。
在李宇嘉看来，本轮竞拍房企除了常见的本土“国家队”，还吸引湖北联投和厦门国贸远道而来，可见广州土地价值和楼市前景备受业界认可，土地市场正在经历探底的过程中。如果未来商品房市场能触底回升，土地市场自然也会有所好转。
广州城投3155亿接盘恒大足球场周围地块并无偿建设球场，拿地总成本7563亿
10月10日，广州迎来2022年第三轮集中供地，共有18宗涉宅地块，其中包括被恒大退还的番禺区谢村恒大足球场地块。据广州公共资源交易中心披露的信息，最终该地块被广州市城毅房地产开发有限公司（广州城投旗下全资子公司）以底价31.55亿元竞下，成交楼面价4800元/㎡。
2020年，恒大集团旗下广州市番禺区裕垚房地产开发有限公司以68亿元竞得该地块，原规划为“体育用地、商业用地兼容商务用地”。该地块面积达49.91万平方米，包括约15万平方米的专业足球场。
当时，时任恒大集团总裁的夏海钧宣布，项目建成后，这里将会是世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场。
恒大足球场项目总投资120亿元，除了足球场，还有住宅楼盘、商业综合体和酒店，力争2022年竣工并交付使用。
恒大足球场预计可以容纳10万名观众，超越巴萨的主场诺坎普98000人的规模，成为世界最大顶级专业足球场，拥有FIFA标准专业足球场的基础，完全符合世界杯足球赛的举办条件。此外还设有16个VVIP包间、152个VIP包间、国际足联区、运动员区、媒体区、新闻发布厅等顶级配套，将会成为广州恒大淘宝足球俱乐部的主场。
恒大还公布了球场的莲花造型效果图。该方案出自美国顶级大师Hasan.A.Syed之手，并由恒大集团董事局主席许家印亲自参与设计和修改。
2020年4月，该球场开工建设。据番禺政府网报道，2020年12月，广州恒大足球场项目1.1万平方米场心地下室结构已经全面封顶。
然而，动工约一年后，该项目因为资金链紧张而停工。据当时第一财经获得的消息，广州国资将接盘恒大部分项目，其中恒大足球场项目转卖给广州城投。
图源/知名财经博主weibo@天邢者一踏雪寻牛
停工一年多之后，恒大终于作出表态。2022年8月，中国恒大发布公告称，与广州市规划和自然资源局签订解除协议，退还谢村体育设施地块及产业地块的土地使用权。据此，广州市规划和自然资源局将支付约55.20亿元人民币出让金退款，并且不会改变该地块用于修建超大型专业足球场的规划意图。
恒大将这笔退款用于偿还拿地时的融资债务，并预计将就转让事项录得亏损约12.55亿元。
图片拍摄/汤俊聪
值得注意的是，对比2020年，谢村地块本次在出让条件上作出了诸多调整。比如，土地性质变更为商住用地；挂牌起始价由68.13亿元下调为31.55亿元；宗地面积由49.91万平方米扩大为57.77万平方米。
一位负责投拓的人士告诉懒熊体育，本次出让的土地不包括球场，而是球场周围的地块。
据懒熊体育查阅公告了解，本次重新挂牌地块的性质比2020年那次少了“体育用地”性质。商业商务地块产业业态规划为商业、办公、服务型公寓。
出让条件要求，竞得人须按规划要求配建BA0402042地块（体育用地），该地块总投资人民币65亿元，其中包括已经建设投资人民币20.92亿元，剩余需继续投资人民币44.08亿元。项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。
换言之，广州城投需斥资44.08亿元，在已建工程的基础上继续修建足球场，并无偿移交给政府。加上31.55亿元的拿地成本，按此计算，该地块拿地总成本为75.63亿元。
此外，竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后1个月内与广州市政府指定的单位签订BA0402042地块（体育用地）建设监管协议，否则出让人有权单方面解除出让合同，竞买保证金不予退还。BA0402042地块（体育用地）的建设成本在计算本项目土地增值税、企业所得税前扣除。
广州城投以底价3155亿元摘得原恒大足球场
据央广消息，10日，广州2022年第三轮集中供地进行集中出让，共涉地18宗。
其中，广州城投以底价31.55亿元摘得了番禺区谢村居住及商业商务地块，楼面价为4800.47元/平方米。 该地块出让面积228726平方米，规划为商住用地，容积率2.87，建筑面积657300.35平方米，该地块原规划为恒大足球场。
今年8月，恒大集团在港交所发布公告称，与受让方签订解除协议，解除原合同并退还广州恒大足球场地土地使用权，受让方将支付合计人民币55.2亿元出让金退库款。
9月，据广州公共资源交易中心显示，广州恒大足球场地块降价“回炉”转让，竞拍底价31.55亿元。
2020年的时候，恒大以68.13亿的价格取得这宗地块。本次竞拍底价与68亿的拿地金额相比，降价了36.6亿。
按原计划，广州恒大足球场将可容纳10万球迷，总占地约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，总投资超120亿人民币。球场按照世界最高水准打造，将成为世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的世界最大国际顶级专业足球场。
